Interview mit der BAL Germany AG: Dividende angekündigt!

Exklusiv-Interview mit Falko Zschunke, CEO der B-A-L GERMANY AG

«Für das nächste Jahr planen wir die Aufnahme von regelmäßigen Dividendenzahlungen!»

Vor vier Wochen sprachen wir mit dem Vorstand der B-A-L Germany AG, Falko Zschunke, anlässlich der seinerzeit durchgeführten Kapitalerhöhung über die Erfahrungen der B.A.L. als junges, börsengelistetes Unternehmen, die Geschäftsentwicklung und die Achterbahnfahrt der B.A.L.-Aktie. Heute haben wir wieder die Gelegenheit mit dem Vorstand ein Follow-up-Gespräch zu führen:

Diese Kapitalerhöhung war für uns außerordentlich wichtig. Zum einen konnten wir unseren großen Akquisebestand etwas abbauen und die renditestärksten Objekte noch in diesem Jahr erwerben. Zum anderen haben wir erstmals ein Publikum außerhalb des uns bekannten Aktionärskreises direkt angesprochen. Wir haben dabei wertvolle Erfahrungen für künftige Kapitalmaßnahmen gesammelt.

Und natürlich bin ich zufrieden! Die Kapitalerhöhung war mehr als zweifach überzeichnet. Die Aktien wurden zu einem Ausgabepreis nahe dem Unternehmenswert platziert. Das eingesammelte Kapital wurde sofort investiert und wird nach dem wirtschaftlichen Übergang der erworbenen Objekte den Wert der Gesellschaft für unsere Aktionäre weiter erhöhen. Nach meiner Einschätzung ist die Abwicklung dieser Verträge bis Ende des Jahres abgeschlossen. Bereits heute sind die ersten Objekte übergegangen und erhöhen die Mieterlöse.

Hier liegt der Ball bei uns. Die Verkäuferin hat am 20.09.19 den von uns angebotenen Kaufpreis und Vertragsbedingungen bereits zugestimmt. Zuvor haben wir alle relevanten Objektunterlagen erhalten und in einem unabhängigen Gutachten bewerten lassen.

Dieses Gutachten auf Ertragswertbasis war die Grundlage unseres Kaufpreisangebots. Der Aufsichtsrat hat den Vorgang geprüft und seine Zustimmung zur Umsetzung einstimmig erteilt. In der kommenden Hauptversammlung werden wir die entsprechende Kapitalerhöhung beschließen und dann den Kaufvertrag noch in diesem Jahr beurkunden. Ich gehe von einem Abschluss des Vorgangs in der ersten Hälfte des kommenden Jahres aus. Das Paket wird damit im Geschäftsjahr 2020 bereits einen signifikanten Ergebnisbeitrag leisten.

Diese Akquisition hat noch eine Reihe weiterer Vorteile. Der Mitte des Jahres mit unserem Verwaltungspartner IMMO-PLAN aus Döbeln verhandelte Betreuungsvertrag führt mit steigenden Objektzahlen zu geringeren Ausgaben für die technische Objektverwaltung. Wir erlangen mit dem Erwerb in einigen Anlagen die Kontrollmehrheit und können die Objektentwicklung maßgeblich beeinflussen. Durch unsere weitgehend automatisierten Abrechnungsprozesse ergeben sich deutliche Skaleneffekte.

Eine solche Umsatzsteigerung klingt prozentual gewaltig, in absoluten Zahlen ist sie aber dann doch eher bescheiden. Wir werden bei Umsatz und Bestandsaufbau im kommenden Jahr deutlich zulegen. Bereits zum Jahresende sind daher bereits weitere Kapitalmaßnahmen geplant. Wir haben derzeit immer noch einen Akquisebestand von über zwei Millionen Euro auf dem Tisch. Wir sind mit unserem Geschäftsmodell auf eine Nische gestoßen, die für private Investoren zu groß und für Immobiliengesellschaften zu klein ist. Das werden wir auch im kommenden Jahr weiter nutzen.

Die Ziele für die nächsten drei Jahre werde ich detailliert in der kommenden Hauptversammlung vorstellen. Wesentliche Eckpunkte kann ich hier bereits nennen.

Bis Ende 2020:

Bis Ende 2022:

Weiterhin ist zum Jahresende die Implementierung des Upgrades unserer Bewertungsplattform RESCORE geplant. Die Erweiterung um die Buchhaltungs- und Mieterinformationsbausteine in der Version 2.0 wird die Prozesse vereinfachen und beschleunigen. Damit sind wir in der Lage, den doch stark wachsenden Bestand weiterhin mit minimalem Aufwand zu verwalten. Der von uns erwartete Umsatzanstieg wird damit mit sich unterproportional entwickelnden Kostenquoten verbunden sein.

Derzeit steht uns im Wesentlichen Eigenkapital zur Verfügung. Wir konnten in den letzten Wochen einen weiteren potenten Stammaktionär gewinnen. Außerdem wird ein Bestandsaktionär zum Jahreswechsel seine Beteiligung massiv ausbauen. Dazu ist auch bei den Vorzügen eine weitere Erhöhung in gleichem Umfang geplant. Der Mittelzufluss aus diesen Maßnahmen wird zwischen drei und vier Millionen Euro liegen.

Da Ihre Frage aber auf den Zeitraum bis 2025 abzielt, wird selbstverständlich auch Fremdkapital zum Einsatz kommen. Dieses Instrument haben wir bisher bewusst nicht genutzt, da wir aufgrund der hohen Einmalkosten aus Börsenlisting und Kapitalerhöhungen für 2018/2019 negative Ergebnisse nach HGB ausweisen. Diese Zahlen würden uns die Kapitalaufnahme über Jahre unnötig verteuern.

Nun haben wir bei unserer jüngsten Akquisition erstmals unsere Aktien zur Finanzierung des Kaufpreises eingesetzt. Ich denke, dieses Instrument wird mit wachsender Unternehmensgröße verstärkt zum Einsatz kommen können.

Die Mietrendite bestimmt sich im Wesentlichen über drei Stellgrößen: Einkaufspreis, Höhe der Kaltmiete und Leerstand. Wir haben bei all diesen Kennzahlen Spitzenwerte, die weit über die von anderen Immobilienwerten gewohnten Kennzahlen hinausgehen.

Bei den Kaltmieten sind in Sachsen, außerhalb der Metropolen, nur minimale Steigerungen möglich. Diese liegen in unserem Bestand je nach Region zwischen 4,60 und 5,50 €/m². Ausnahme ist unser Paket in Mittweida mit 7,00 €/m², dessen Anteil jedoch mit weiterem Wachstum zurückgehen wird. Steigerungen bei Neuvermietung sind bestenfalls im Centbereich möglich. Diesen Spielraum nutzen wir natürlich, Renditesprünge sind hier jedoch nicht zu generieren.

Deutliche Erfolge sehen wir im Einkauf. Wir gehen sehr überlegt an die Akquise und lassen uns nicht auf Bieterwettbewerbe ein. Mit der gut gefüllten Angebotspipeline sind wir hier sehr komfortabel aufgestellt. Die Bewertung der Angebote mit unserer Plattform RESCORE und die Abstimmung mit den Stammaktionären dauert kaum länger als das Telefonat mit dem Anbieter. Wir können viel schneller ein treffsicheres Preisangebot aufrufen als unsere Wettbewerber. Ein Großteil der Verkäufer nimmt die schnelle, verbindliche Preiszusage gern an. Sie ersparen sich die aufwendige Einwertung durch einen Makler und die zusätzliche Provision. Trotz steigender Preise am Immobilienmarkt haben wir bisher unsere Anschaffungskosten immer stabil halten können.

Der wichtigste Faktor ist jedoch der Leerstand. Dank unseres Verwaltungspartners IMMO-PLAN in Döbeln haben wir derzeit eine Vermietungsquote von über 98%. Über die Wohnfläche gerechnet stehen somit weniger als 2% unseres Bestandes leer. Um diese Zahl wird uns mancher Bestandshalter beneiden. Es ist unser erklärtes Ziel, auch im Zuge des weiteren Wachstums dauerhaft unter 5% Leerstand zu bleiben.

Ob diese Formel tatsächlich eine Erfolgsformel ist? Dieses Modell passt meiner Meinung nach eher für Händler, nicht für Bestandshalter. In den bereits stark gestiegenen Preisen der Immobilien in den Metropolen ist der zu erwartende Gewinn bereits vorweggenommen. Wenn ich mit einer Million Euro zwei Wohnungen in Berlin oder eine Wohnung in München kaufe, kann ich diese Kosten trotz guter Bewirtschaftung, höherer Mieten und niedriger Zinsen in 20 Jahren nicht annähernd wieder erwirtschaften. Mit einer Million Euro kaufen wir 35 Wohnungen. Wir differenzieren dabei nach Baujahr, Lage und Größe. Der Kaufpreis ist in acht bis zehn Jahren amortisiert. Ich investiere das Geld unserer Aktionäre lieber mit hohen Ertragsaussichten und guter Risikostreuung, als in Toplagen.

Auch in den ländlichen Regionen hat nicht jeder ein Einfamilienhaus und kleinere Mietwohnanlagen sind dort entsprechend nachgefragt. Das Überangebot an Wohnungen, dass in den 1990er- Jahren mit Sonderabschreibungen und Bauträgermodellen geschaffen wurde, hat uns über Jahre günstige Einkaufspreise beschert. Die in einigen Regionen positive Bevölkerungsentwicklung und der Trend zum Wohnen auf dem Land sorgt mittlerweile für gute Auslastung der vorhandenen Anlagen.

Die in Sachsen seinerzeit tätigen Bauunternehmen vorwiegend aus Bayern und Baden Württemberg haben solide Bauqualität geliefert. Diese Gebäude sind bis heute in meist tadellosem Zustand. Bei den Einheiten, die uns unser Verwaltungspartner IMMO-PLAN vermittelt, können wir darüber hinaus regelmäßig eine gute Bewirtschaftung voraussetzen. Wir haben bisher noch keinen Fehlgriff erlebt.

Einen Hype gibt es in diesen Regionen tatsächlich nicht. Eher eine stabile Entwicklung mit berechenbarer Bevölkerungs- und Mietpreisentwicklung. Ganz nach meinem Geschmack.

Es sind ja noch einige Wochen bis Jahreswechsel, die gut mit Terminen gefüllt sind.

Zunächst unsere Hauptversammlung im Dezember, in der alle Kapitalmaßnahmen beschlossen und zwei Aufsichtsräte gewählt werden.

Dann haben Anfang Oktober sehr interessanten Gespräche mit einem lokalen Pflegedienstbetreiber begonnen. Es besteht die Möglichkeit, ein gemeinsames „Betreutes Wohnen“- Projekt in Döbeln anzugehen. Dabei werden wir den wohnwirtschaftlichen Teil mit Objekterwerb und Vermietung übernehmen. Der Partner die entsprechenden Betreuungsleistungen. Wir können in dieser Partnerschaft deutlich höhere Kaltmieten realisieren und diese Einrichtungen sind in Döbeln nach unserer Beobachtung derzeit sehr gefragt.

Für unser geplantes Uplisting in den geregelten Markt haben die Vorbereitungen zur Erstellung des notwendigen Börsenprospekts begonnen. Hier können wir wieder mit der bewährten Unterstützung unseres Kapitalmarktpartners Capital Lounge aus München rechnen. Herr Coenen ist bereits mit geeigneten Anwälten im Gespräch.

Gemeinsam mit dem Aufsichtsrat stimmen wir gerade die Investitionsplanung 2020 ab. Hier ist das Ziel, einen ansehnlichen, operativen Gewinn zu erwirtschaften und erstmalig dividendenfähig zu werden. Unsere neuen Aktionäre werden uns natürlich vor allem an der wirtschaftlichen Leistung und der Dividende messen.

Mit dieser Volatilität habe ich tatsächlich nicht gerechnet. Aber ich habe meine Aktien auch zum Höchststand im Juli nicht verkauft. Natürlich kann ich die Preise nicht kommentieren oder gar den Anlegern Ratschläge geben. Dennoch möchte ich auf Ihre Frage eine Antwort geben, mit der die Anleger etwas anfangen können: Ich bin in der Bauwirtschaft groß geworden, habe eine technische Ausbildung und verwalte die Anlagen solide. Die Aktionäre besitzen somit einen Teil eines gepflegten Bestandes, der zu bestmöglichen Bedingungen vermietet ist. Den Wert des Portfolios kann jeder Anleger - zumindest überschlägig - für sich ermitteln. Die Fläche unseres Bestandes und die Anzahl der ausstehenden Aktien sind aktuell auf unserer Seite angegeben.

Wir schauen natürlich regelmäßig auf unseren Kurs, um die Außensicht der Aktionäre zu beobachten. Daraus leiten wir aber keine taktischen Maßnahmen ab. Das Kapital unserer Aktionäre wird in neue Objekte investiert. Die Verwaltungsausgaben und Nebenkosten drücken wir auf ein Minimum und bei jeder Beurkundung versuchen wir, den Nutzungsübergang vorzuziehen. Mit vielen kleinen Schritten optimieren wir darüber hinaus laufend die Kostenstruktur. Persönlich halte ich den derzeitigen Kurs für eine gute Einstiegsmöglichkeit, vor allem für die Anleger, die wir bei unserer diesjährigen Kapitalerhöhung nicht berücksichtigen konnten.

Ich hoffe, dass unsere Strategie für die immobilienaffinen Investoren interessant bleibt. Ich freue mich, Teil dieser spannenden Entwicklung zu sein.

Herr Zschunke, wir danken Ihnen für das Gespräch!

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