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| Fällt der Startschuss zur Weihnachtsrally in Argentinien? | Liebe financial.de-Leser, es sah kurzzeitig so aus, als könnte an den Börsen tatsächlich Partystimmung aufkommen. So legte der Dow Jones am Mittwoch 2,5 Prozent zu, nachdem die Aussagen von Fed-Präsident Jerome Powell die Hoffnung auf ein Ende der US-Zinserhöhungen geschürt hatten. Doch es kehrte auch schnell wieder der Alltag ein, denn es setzte sich die Meinung durch, die auch Claudia Windt vertritt: „Wir rechnen insgesamt noch mit vier weiteren Schritten, bevor sich die US-Notenbank im kommenden Jahr an die Seitenlinie begeben kann“, erklärt die Expertin von der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba). Höhere Zinsen werden zwar als Beleg für optimistische Konjunkturerwartungen der Währungshüter gesehen. Sie schmälern aber zugleich auch die Attraktivität von Aktien gegenüber festverzinslichen Wertpapieren. Dem DAX fehlte mit dieser Einschätzung auch der Schwung, um die Marke von 11 400 Punkten zu überwinden – gleich drei Anläufe scheiterten im Wochenverlauf. Immerhin konnte sich der deutsche Leitindex über 11 000 Zählern behaupten. Es gibt weiterhin viele Krisenherde, die für Verunsicherung sorgen und die Anleger von Investments abhalten – angefangen beim Brexit über den Haushaltsstreit in Italien bis zum wieder aufgeflammten Ukraine-Russland-Konflikt. Eine Beilegung der Handelsstreitigkeiten zwischen China und den USA könnte jedoch – passend zur beginnenden Adventszeit – der Startschuss für eine Jahresend- bzw. Weihnachtsrally sein. „Die Welt hofft auf einen `Deal`. Auf dem G20-Gipfel in Buenos Aires kommen US-Präsident Trump und Chinas Staatschef Xi Jinping zu einem Vier-Augen-Gespräch zusammen“, erklärt Helaba-Expertin Windt. Bereits im Vorfeld des Gipfeltreffens hätten, so Windt, beide Seiten zur Beruhigung beigetragen, indem ein Abkommen erörtert wurde, bei dem die USA die für Januar angekündigten Zollerhöhungen von 10 auf 25 Prozent bis zum Frühjahr aussetzen, um im Gegenzug mit China über Änderungen in seiner Wirtschaftspolitik zu verhandeln. Allerdings hätten die letzten Äußerungen von Trump, der mit Zöllen auf ausnahmslos alle Waren aus China drohte, eine Zwischenlösung wieder deutlich in Zweifel gezogen. Es bleibt also spannend – der Ausgang der Gespräche zwischen den beiden Staatsoberhäuptern dürfte für die Aktienmärkte richtungsweisend sein. Wir wünschen Ihnen nun ein schönes Wochenende und viel Spaß beim Lesen des „GBC-Investment im Fokus“ und der Meldungen in unserem Wochenrückblick. Ihre financial.de-Redaktion | Anzeige | Liebe financial.de-Leser, der tägliche Newsletter von financial.de ist wieder da! Jeden Morgen erhalten Sie mit unserem Daily-Newsletter alle Informationen, die Sie für einen erfolgreichen Handelstag brauchen: die wichtigsten Unternehmensmeldungen, Unternehmens- und Konjunkturtermine sowie die neuesten Empfehlungen der Analysten – und alles natürlich kostenlos. Wenn Sie den financial.de Daily dauerhaft erhalten wollen, dann müssen Sie sich nur kurz registrieren (auch wenn sie bereits Abonnent waren): Zur Registrierung des financial.de Daily | GBC AG: Investment im Fokus – Coreo AG | Unternehmen: Coreo AG*4,5a,6a,11 ISIN: DE000A0B9VV6 Aktueller Aktienkurs (Xetra): 1,66 € (29.11.2018; 17:36 Uhr) Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann Kursziel: 3,10 € (Gültig bis 31.12.2019) Rating: KAUFEN Datum der Fertigstellung: 30.11.2018 (09:04 Uhr) Datum der ersten Weitergabe: 30.11.2018 (09:10 Uhr) *Katalog möglicher Interessenskonflikte auf Seite 4 | |
Attraktiver „value-add“ Immobilienspezialist, Schneller Portfolioausbau erreicht, wertschaffende Wachstumsstrategie soll durch Kapitalerhöhung unterstützt werden, Hohes Kurspotenzial vorhanden | Die Coreo AG führt derzeit eine Bezugsrechtskapitalerhöhung durch, in dessen Rah-men ein Bruttoemissionserlös in Höhe von bis zu 16,00 Mio. € angestrebt wird. Es ist geplant, den Liquiditätserlös zum Erwerb von Gewerbe- und Wohnimmobilien für den Geschäftsbereich „Value Add“ zu verwenden. Gemäß Unternehmensstrategie werden dabei insbesondere Mittelzentren in Deutschland adressiert, die noch nicht von den starken Preisanstiegen betroffen waren und/oder nicht so stark im Fokus anderer In-vestoren standen und daher noch attraktive Mietrenditen ermöglichen. Ziel ist es, ein hoch rentierliches Portfolio, bezogen auf die Anschaffungspreise, aufzubauen. Der-zeit, also pre money, verfügt die Gesellschaft über ein prognostiziertes NAV (auf Grundlage von GBC-Berechnungen) in Höhe von 2,40 €. Unsere Bewertung des fairen Wertes auf DCF-Basis (post money) liegt nochmals höher (siehe unten) Bis 2016 firmierte die Gesellschaft als Nanostart AG und war als Beteiligungsgesell-schaft im Nanotechnologiebereich tätig. Mit Beschluss der Hauptversammlung aus 2016 wurden Firma und Gesellschaftszweck auf den Immobilienbereich geändert. Die (in früheren Jahren erworbenen) Beteiligungen wurden zwischenzeitlich zum größten Teil veräußert. Zum 31.08.2018 hielt die Gesellschaft noch etwas über 2 Mio. Aktien und damit knapp 7,7% an der ebenfalls börsengelisteten MagForce AG. Seit 2017 investiert die Coreo entsprechend ihrer wertschaffenden Wachstumsstrategie in Wohn- und Gewerbeobjekte/-portfolien vornehmlich im „Value add“ Segment. Dabei werden durch den Verkauf nicht strategischer Portfolioteile kurzfristige Veräußerungs-gewinne erzielt. Gleichzeitig werden die verbleibenden Objekte entwickelt und opti-miert, um die langfristigen Mieteinnahmen zu erhöhen und in der Folge Wertsteige-rungspotentiale zu heben. Seit Aufnahme der neuen Unternehmensstrategie hat die Gesellschaft bereits fünf Transaktionen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe von knapp 41 Mio. € abgeschlossen. Die Objekte befinden sich alle in den von der Coreo AG adressierten B- und C-Lagen und weisen vergleichsweise hohe Mietrenditen von bis über 10 % auf. Im laufenden Geschäftsjahr 2018 erfolgten mit der Akquisition des Wohnimmobilien-portfolios in Göttingen und des Hydra-Portfolios die volumenmäßig bisher größten Investitionen. Die erworbenen Portfolios sollen einerseits für die langfristige Erzielung von Mieterträgen gehalten werden. Darüber hinaus werden einzelne Liegenschaften revitalisiert bzw. umgebaut, um damit von erwarteten Wertsteigerungen zu profitieren. Die Gesellschaft plant zudem stille Reserven im Rahmen von Objektverkäufen zu heben. Der Liquiditätszugang aus Objektverkäufen soll dann für die geplanten Investi-tionen (Revitalisierung, Umbau etc.) verwendet werden. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass die Gesellschaft die Beteiligung an der MagForce AG sukzessive abzubauen und folglich weitere Liquidität freisetzen wird. Grundlage für unsere Umsatz- und Ergebnisprognosen sind sowohl das aktuelle Im-mobilienportfolio als auch angenommene Investitionen im Nachgang zu der aktuell laufenden Kapitalerhöhung. Damit handelt es sich sowohl bei den Prognosen als auch bei der Bewertung um eine so genannte post-money-Betrachtung. Zugleich haben wir die Besonderheit beachtet, wonach die Coreo AG bisher keine Konsolidierung der Objektgesellschaften vornimmt (Hinweis: alle Immobilien werden in Tochtergesell-schaften der Rechtsform GmbH und GmbH & Co. KG gehalten). Demnach wird das Nachsteuerergebnis der Objektgesellschaften lediglich im Finanzergebnis der Coreo AG als Beteiligungsertrag ausgewiesen. Wir ziehen diese Netto-Ertragsposition in den Rohertrag der Coreo AG „hoch“ was zur Folge hat, dass die Objekterträge Bestandteil des operativen Ergebnisses (EBITDA, EBIT) werden. Wir gehen aber davon aus, dass mit dem Geschäftsjahr 2018 erstmalig eine Konzernbilanz nach IFRS erstellt wird. Für das laufende und kommende Geschäftsjahr rechnen wir dabei mit einem spürba-ren Ertrags- und Ergebnisanstieg. Neben der Steigerung von Mieterträgen sollte die Gesellschaft im nennenswerten Umfang Veräußerungserlöse erzielen sowie stille Reserven aufdecken. Da die Beteiligungserträge eine Residualgröße darstellen, sollte die Coreo AG, unseren Planungen gemäß, hohe Ergebnismargen von bis zu 65 % erreichen. Auf Ebene der Objektegesellschaft liegt die Ergebnismarge zwar darunter, jedoch im oberen Bereich der branchenüblichen Kennzahlen. Auf Basis unseres DCF-Bewertungsmodells (post money) haben wir ein Kursziel in Höhe von 3,10 € ermittelt. Auf Basis des aktuellen Aktienkurses sowie des Platzie-rungspreises im Rahmen der aktuell laufenden Kapitalerhöhung in Höhe von 1,60 € je Aktie, lautet unserer Einschätzung KAUFEN.
| In obiger Analyse ist folgender möglicher Interessenskonflikt gemäß Katalog gegeben: 4,5a,6a,11 *Ein Katalog möglicher Interessenskonflikte finden Sie unter: www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm |
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