AnwaltOnline - Mietrecht Januar 2022

ISSN: 1619-7143

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Interessante Urteile

Störung des Hausfriedens durch lärmende Kinder?

Geräuschemissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht üblichen kindlichen Verhalten haben, sind gegebenenfalls auch unter Inkaufnahme erhöhter Grenzwerte für Lärm und entsprechender Begleiterscheinungen kindlichen Verhaltens, zwar grundsätzlich hinzunehmen, auf der anderen Seite hat jedoch die insoweit zu ...

Räumungsprozess nach Eigenbedarfskündigung und die krankheitsbedingte Unzumutbarkeit eines Umzugs für den Mieter

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Anforderung an eine Eigenbedarfskündigung zur Unterbringung einer Pflegekraft

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Aufschlüsselung der Wärmecontractingkosten nach Umstellung der Wärmeversorgung

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Das Thema des Monats

Wann ist eine Videoüberwachung erlaubt und wann nicht?

Überwachungsanlagen sind sowohl unter Nachbarn als auch Mietern ein ständiger Streitpunkt. Nicht selten wird vom Betreiber der Anlage über das Ziel hinausgeschossen und unzulässig die Nachbarschaft gefilmt. Fühlt sich ein Nachbar oder ein Mitglied der Hausgemeinschaft beobachtet, so landen derartige Fälle schnell vor Gericht.

Videoüberwachung: Was ist zu beachten?

Nach Art. 6 I f DSGVO ist die Videoüberwachung als Datenverarbeitung dann zulässig, soweit diese zur Wahrung berechtigter Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten erforderlich ist und die entgegenstehenden Interessen der betroffenen Personen oder Grundrechte und Grundfreiheiten dem nicht überwiegen. 

Berechtigte Interessen umfassen alle rechtlichen, wirtschaftlichen, tatsächlichen oder ideellen Interessen. Hierbei muss das Interesse hinreichend konkret vor Beginn der Datenverarbeitung gefasst werden. Berechtigte Interessen liegen nur vor, wenn sie nicht gegen die datenschutzrechtlichen Grundsätze aus Art. 5 I DS-GVO verstoßen. Außerdem muss die Überwachung zur begehrten Zweckerreichung grundsätzlich auch erforderlich und geeignet sein. Letzteres ist nicht der Fall, wenn alternative Maßnahmen existieren.

Daraus folgt, dass eine Videoüberwachung des eigenen, allein genutzten Grundstückes grundsätzlich zulässig ist. Diese Maßnahme ist dann vom sog. Hausrecht gedeckt, welches als ein berechtigtes Interesse im Sinne von Art. 6 I f DS-GVO anzusehen wäre.

Die Beobachtungsbefugnis aber grundsätzlich an der Grundstücksgrenze (AG Brandenburg, 22.01.2016 - Az: 31 C 138/14). Öffentlicher Raum, z.B. der Bürgersteig, darf nicht nebenbei überwacht werden. Es ist also sicherzustellen, dass weder angrenzende öffentliche Bereiche, noch benachbarte Privatgrundstücke von den Kameras erfasst werden.

Tonaufnahmen sind bei jeder Form der Videoüberwachung nicht erlaubt. Etwaige Audiofunktionen müssen deaktiviert sein.

Somit hängt die Zulässigkeit insbesondere von der Kameraeinstellung ab.

Erfasst eine Überwachungskamera nicht nur das eigene Grundstück, sondern auch Teile von Nachbargrundstücken oder öffentlichen Wegen, so kann eine Neuausrichtung der Kameras verlangt werden. Ein Anspruch auf Entfernung besteht indes nur im Ausnahmefall (LG Hamburg, 28.12.2018 - Az: 306 O 95/18).

Für die Unzulässigkeit der Überwachungsmaßnahme genügt bereits die Möglichkeit, dass die Kamera auch Bereiche eines Nachbargrundstücks erfasst. Denn allein dadurch, dass das Gerät vorhanden ist, kann ein „Überwachungsdruck“ und damit eine Beeinträchtigung der Nachbarn entstehen (LG Frankenthal, 16.12.2020 - Az: 2 S 195/19; AG München, 28.02.2019 - Az: 484 C 18186/18 WEG; AG München, 14.11.2017 - Az: 172 C 14702/17).

Hinweispflicht auf Videoüberwachung?

Im Rahmen einer Videoüberwachung besteht auch die Verpflichtung, ...

Nebenkostencheck für Mieter und Vermieter ✅

Jedes Jahr, wenn die Betriebskostenabrechnung ins Haus flattert, fragt sich der Mieter, ob die Kosten wirklich so hoch sein können. Der Verdacht, dass falsch abgerechnet wurde kann durchaus berechtigt sein - in nahezu jeder zweiten Abrechnung finden sich Fehler, die teilweise so erheblich sind, dass die Abrechnung ungültig ist. Bei inhaltlichen Fehlern ist eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB i.d.R. ausgeschlossen! Einwendungen gegen die Abrechnung müssen daher rechtzeitig erfolgen.

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